Фрагмент документа "О ДОКЛАДЕ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ РЕБЕНКА В ГОРОДЕ МОСКВЕ, О СОБЛЮДЕНИИ И ЗАЩИТЕ ПРАВ, СВОБОД И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ РЕБЕНКА В 2006 ГОДУ".
О соблюдении прав детей при улучшении жилищных условий
с использованием ипотечного жилищного кредитования
В 2006 году к Уполномоченному поступали обращения граждан,
которые имеют несовершеннолетних детей, состоят на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий и хотели бы улучшить свои жилищные условия
путем приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с
использованием ипотечного жилищного кредитования.
Указанные граждане жаловались на органы опеки и попечительства,
которые отказывались рассматривать вопрос о выдаче разрешения на
передачу приобретаемого жилого помещения в залог.
Данное разрешение от граждан требовал коммерческий банк
"Московское ипотечное агентство" в случаях, когда жилые помещения
приобретались по договору купли-продажи с использованием ипотечного
жилищного кредитования в равнодолевую собственность с
несовершеннолетними детьми.
В обоснование своих требований банк ссылался на пункт 3 статьи 6
и пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)", статью 60 СК РФ и статью 37 ГК РФ
и утверждал, что в случае непредставления соответствующего разрешения
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, в государственной регистрации права
собственности и государственной регистрации ипотеки будет отказано в
соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997
года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним".
Анализ норм действующего законодательства показал, что позиция
каждой из спорящих сторон основана на законе.
Согласно пункту 3 статьи 60 СК РФ при осуществлении родителями
правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются
правила статьи 37 ГК РФ.
Пункт 2 статьи 37 ГК РФ предусматривает, что "опекун не вправе
без предварительного разрешения органа опеки и попечительства
совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по
отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного,
сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог".
Таким образом, при передаче имущества, находящегося в
собственности несовершеннолетнего, под залог необходимо предварительно
получить разрешение органа опеки и попечительства.
Однако если толковать данную норму закона, то можно заметить, что
орган опеки и попечительства согласно данной статье ГК РФ должен
давать свое согласие на залог уже имеющегося в собственности
несовершеннолетнего имущества.
Так как на момент обращения в органы опеки и попечительства в
собственности у несовершеннолетнего ничего нет, то, соответственно, и
разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения
в залог не нужно. Этим положением, а также ссылкой на то, что
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прямо не
предусмотрено предоставление разрешения органа опеки и попечительства
в данном случае, руководствуются органы опеки и попечительства,
отказывая гражданам в рассмотрении вопроса о выдаче требуемого
разрешения.
Вместе с тем пункт 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" устанавливает, что "жилой дом или квартира,
приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием
кредитных средств банка или иной кредитной организации ... считаются
находящимися в залоге с момента государственной регистрации права
собственности заемщика на жилой дом или квартиру".
Таким образом, одновременно с приобретением права собственности
на долю в квартире имущество несовершеннолетних будет передано в
залог.
Но в то же время статья 37 ГК РФ устанавливает, что залог
имущества, принадлежащего несовершеннолетним, может быть произведен
только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а
в данном случае между приобретением несовершеннолетними права
собственности и передачей принадлежащего им имущества под залог
отсутствует временной промежуток, в течение которого было бы возможно
получить необходимое разрешение от органа опеки и попечительства.
Поскольку право собственности на имущество и залог имущества
возникают одновременно, то вполне понятны требования коммерческого
банка "Московское ипотечное агентство" о получении согласия от органа
опеки и попечительства на залог имущества несовершеннолетних до
государственной регистрации их права собственности на данное
имущество, поскольку необходимое разрешение должно быть получено до
залога имущества, то есть до его государственной регистрации, а значит
и до того как несовершеннолетние станут его собственниками.
Возможность различного толкования норм действующего
законодательства привела к возникновению разногласий по данному
вопросу, что в первую очередь негативно отразилось на семьях, желающих
улучшить свои жилищные условия с помощью социальной ипотеки.
Для некоторых семей данный способ приобретения жилого помещения
является единственной возможностью в ближайшее время улучшить свои
жилищные условия и соответственно создать своим детям нормальные
условия для их развития и воспитания.
Ни для кого не секрет, что зачастую семьи, имеющие
несовершеннолетних детей, вынуждены проживать в тяжелейших жилищных
условиях, что в первую очередь неблагоприятно отражается на физическом
и психическом состоянии детей.
Следует заметить, что в настоящее время практически все органы
опеки и попечительства это понимают и, несмотря на то, что данный
вопрос окончательно не урегулирован, идут навстречу семьям, которые к
ним обращаются, выдавая требуемое банком разрешение. Но, к сожалению,
в ряде случаев родителям пришлось потратить немало сил и нервов для
того, чтобы это разрешение получить.
К Уполномоченному обратился Р. с жалобой на действия органа опеки
и попечительства муниципалитета внутригородского муниципального
образования Крылатское в городе Москве.
Р. с женой и несовершеннолетней дочерью состояли на учете по
улучшению жилищных условий в Западном административном округе города
Москвы.
На основании распоряжения префекта ЗАО города Москвы семье Р.
была предоставлена квартира по договору купли-продажи с использованием
ипотечного кредита, которая оформлялась в долевую собственность с
несовершеннолетней дочерью заявителя. Поскольку одновременно с
приобретением права собственности на долю в квартире имущество
несовершеннолетней было бы передано в залог, коммерческий банк
"Московское ипотечное агентство", ссылаясь на статью 60 СК РФ, статью
37 ГК РФ, потребовал от Р. разрешение от органа опеки и попечительства
на передачу приобретаемого жилого помещения под залог.
Однако орган опеки и попечительства муниципалитета
внутригородского муниципального образования Крылатское в городе Москве
отказался предоставить требуемое разрешение, мотивируя это тем, что
орган опеки и попечительства должен давать свое согласие на залог уже
имеющегося в собственности несовершеннолетней имущества, а так как на
момент обращения в орган опеки и попечительства в собственности у
несовершеннолетней ничего нет, то, соответственно, и разрешение органа
опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог не нужно.
Для разрешения возникшей ситуации Р. был вынужден обратиться в
суд, который своим решением обязал муниципалитет дать требуемое
разрешение.
Уполномоченным и сотрудниками его аппарата в данный момент
ведется работа по поиску путей разрешения возникшей проблемы.
Уполномоченным направлены запросы в Верховный Суд Российской
Федерации, а также в Комитет Государственной Думы по гражданскому,
уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству с просьбой
дать разъяснения по данному вопросу. В зависимости от полученных
ответов будут определены дальнейшие направления деятельности по
разрешению возникшей правовой коллизии.
Также следует отметить недостаточную информированность органов
опеки и попечительства о проводимом Правительством Москвы в лице
Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
эксперименте по реализации очередникам, состоящим на учете по
улучшению жилищных условий, жилых помещений по договорам купли-продажи
с использованием ипотечного жилищного кредитования.
Прежде всего речь идет о тех гарантиях, которые предусмотрены для
защиты прав несовершеннолетних в случае неисполнения заемщиком своих
обязательств или наступления иных юридических фактов (смерть, тяжелая
болезнь родителей).
Опасения органов опеки и попечительства, что права
несовершеннолетних - собственников жилья не будут должным образом
защищены, также в ряде случаев создавали сложности в получении
разрешения.
В ближайшее время Уполномоченным будут подготовлены
информационные письма, в которых будут перечислены гарантии,
предусмотренные для защиты прав несовершеннолетних в рамках указанной
программы. Информационные письма будут направлены в органы опеки и
попечительства города Москвы.
|
Фрагмент документа "О ДОКЛАДЕ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ РЕБЕНКА В ГОРОДЕ МОСКВЕ, О СОБЛЮДЕНИИ И ЗАЩИТЕ ПРАВ, СВОБОД И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ РЕБЕНКА В 2006 ГОДУ".