15.02.2013 14:43
Новости.
Просмотров всего: 3186; сегодня: 3.

Реализация и судебная защита преимущественного права покупки доли в недвижимом имуществе

В этой статье мы поговорим о правах владельца доли в праве общей собственности на квартиру, дом, земельный участок, иное недвижимое имущество. Если Вы владеете такой долей, независимо от ее размера, даже если это всего лишь 10%, Ваши права при продаже иными собственниками принадлежащих им долей защищаются ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

В каком порядке реализуется преимущественное право?

Здесь можно выделить следующие основные этапы:

1. Продавец доли обязан известить Вас как участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В таком уведомлении, кроме цены продажи, указывается местонахождение имущества и иные идентифицирующие имущество признаки. Очень часто подобные уведомления направляются продавцом при посредничестве нотариуса.

2. У Вас есть один месяц (с даты получения уведомления) для принятия решения, хотите ли Вы купить долю по указанной в уведомлении цене. Но мы рекомендуем не откладывать принятие решения на последний день. Если цена и другие условия продажи Вас устраивают, нужно направить продавцу (или нотариусу) письменное уведомление о том, что Вы согласны купить долю на предложенных им условиях. Также нелишним будет направить одновременно с таким согласием Ваш проект договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе и потребовать от продавца в течение определенного срока с даты получения уведомления, например в течение трех дней, сообщить в письменной форме о дате и времени заключения договора, а также предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Далее следует процедура, аналогичная заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в общем порядке.

3. Если в течение месяца Вы в письменной форме сообщите продавцу об отказе от покупки доли, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Аналогичные правила действуют и в том случае, если Вы не приобретаете долю в течение месяца, например, просто не отвечаете на уведомление, направленное покупателем.

Мы описали, как должна проходить продажа доли в праве общей собственности в соответствии с нормами закона. Однако на деле не всегда это выглядит так просто.

Что делать, если Ваше преимущественное право покупки нарушено?

Увы, в России нередки случаи, когда преимущественное право покупки нарушается. Такое нарушение может выражаться следующим образом:

продавец вообще не направляет Вам уведомление о намерении продать долю и продает ее третьему лицу;

продавец направляет Вам уведомление о намерении продать долю, но не дожидается истечения месячного срока и продает долю третьему лицу;

продавец направляет уведомление о намерении продать долю, в котором специально указывает завышенную цену, а потом после отказа от покупки со стороны долевого собственника, продает ее третьему лицу по более низкой цене.

Единственным способом защиты Ваших прав в таком случае является обращение в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя по договору. Как разъяснили Высший арбитражный суд и Верховный суд РФ в совместном Постановлении Пленума № 10/22, лицо, преимущественное право которого нарушено, не может воспользоваться иными способами правовой защиты, например, требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Исковое заявление должно быть подано в течение трех месяцев со дня, когда Вам стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. Пропуск данного срока является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Среди основных обстоятельств, которые устанавливаются в ходе судебного разбирательства по такого рода делам, можно выделить следующие:

- направлял ли продавец уведомление о намерении продать долю лицам, имеющим преимущественное право покупки;

- если такое уведомление направлялось, то было ли оно получено адресатом; дата его получения;

- направляло ли лицо, имеющее преимущественное право покупки, продавцу согласие на приобретение доли на предложенных в уведомлении условиях;

- если согласие направлялось, то был ли соблюден срок для реализации преимущественного права покупки (1 месяц).

В ряде случаев, при возникновении у суда сомнений в платеже способности истца (когда суд не уверен в том, что истец, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору, сможет исполнить свои обязательства в части оплаты доли), суд может обязать истца внести на депозит суда денежные средства в размере, указанном в договоре купли-продажи доли. Данный вопрос решается судами в каждом случае индивидуально в зависимости от обстоятельств конкретного дела.

Решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в случае нарушения права преимущественной покупки является основанием для государственной регистрации права собственности истца на долю, на что прямо указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 10/22.

Следует также отметить, что в ряде случаев продавцами, с целью обойти право преимущественной покупки, заключаются договоры дарения доли, которые по сути являются притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи доли. Такая сделка является ничтожной в силу прямого указания на это в п. 2 ст. 170 ГК РФ.

В данном случае для защиты прав необходимо также обращаться в суд в иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, мотивируя свои требования тем, что договор дарения является притворной сделкой, а между сторонами в действительности заключен договор купли-продажи, соответственно, к отношениям сторон подлежат применению правила относящиеся именно к купле-продаже доли, а не к дарению.

Юридическая фирма «РУЛЬФ» готова помочь Вам как в ходе реализации преимущественного права, так и в случае необходимости судебной защиты при его нарушении со стороны продавца. Наши специалисты помогут Вам оформить все необходимые документы в соответствии с нормами действующего законодательства РФ.


Ньюсмейкер: РУЛЬФ — 11 публикаций
Поделиться:

Интересно:

В Москве назвали лучшие рестораны, отели и музеи
11.12.2024 17:40 Новости
В Москве назвали лучшие рестораны, отели и музеи
В столице уже в 25 раз прошла туристическая премия правительства Москвы «Путеводная звезда». Премию традиционно вручили лучшим представителям гостиничной и туристической индустрии столицы. Ими стали, в том числе, Третьяковская галерея, «Союзмультпарк», отель «Арарат Парк Хаятт», музей-заповедник...
Международный кинофестиваль «Русское сердце» завершился в Твери
09.12.2024 19:44 Новости
Международный кинофестиваль «Русское сердце» завершился в Твери
VII Международный православный кинофестиваль «Русское сердце» завершился в Твери. Лауреатов объявили в ККЗ Панорама.  В нынешнем году у фестиваля было два жюри: молодежное и профессиональное. В состав первого вошли ребята из ЛНР, а во второй — российские актеры и режиссеры. Председателем...
Длительность сна зимой увеличивается у каждого третьего россиянина
09.12.2024 13:15 Аналитика
Длительность сна зимой увеличивается у каждого третьего россиянина
Зимой люди спят дольше, чем в другие времена года. По крайне мере, так утверждают 32% респондентов, принявших участие в совместном исследовании «Виртуальной клиники» компании «Ингосстрах» и сети клиник «Будь Здоров». Увеличение длительности сна зимой на полчаса отмечают 16% респондентов, на час —...
Фейк: Манифест об отречении Николая II был подделан
09.12.2024 10:44 Аналитика
Фейк: Манифест об отречении Николая II был подделан
Правда ли, что на самом деле Николай II не подписывал Манифест об отречении, а этот документ на самом деле был подделан? На этот вопрос отвечают учёные.  За последние годы серьёзным вызовом для всего исторического сообщества стала фальсификация отечественной истории. Переписыванию...
9 декабря Россия отмечает памятную дату - День Героев Отечества
09.12.2024 09:03 Новости
9 декабря Россия отмечает памятную дату - День Героев Отечества
9 декабря Россия отмечает День Героев Отечества. В этот день чествуют Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, кавалеров ордена Святого Георгия и ордена Славы. Впервые в Российской Федерации День Героев Отечества отмечался 9 декабря 2007 года, однако этот праздник имеет вековые...