ДДУ – не полная защита от двойных продаж?

На сегодняшний день договор участия в долевом строительстве (ДДУ) считается самым безопасным договором на рынке первичного жилья. То, что он проходит обязательную государственную регистрацию, является важной гарантией безопасности дольщика. Эксперты рынка недвижимости постоянно говорят о том, что ДДУ практически свел на нет возможность двойных продаж, которые являются опаснейшей угрозой финансовой безопасности покупателя нового жилья. Однако судебная практика показывает, что и заключив ДДУ, дольщик может стать жертвой двойной продажи. Как такое возможно?

До того, как вступил в действие 214-ФЗ, потребитель практически никак не мог защитить себя от риска двойных продаж. Дело в том, что большинство застройщиков заключали с покупателями жилья предварительные договоры, которые не подвергались, в отличие от ДДУ, обязательной государственной регистрации. А значит, девелоперская компания на один и тот же объект недвижимости могла заключить неограниченное количество предварительных договоров. Единственной гарантией покупателя в таком случае являлась добросовестность застройщика. Если таковой не имелось, то жертва двойной продажи оставалась обычно без денег и без жилья.

Регистрация ДДУ как раз и была призвана положить конец подобным махинациям с жильем. Два ДДУ на один и тот же объект недвижимости зарегистрировать невозможно – этот процесс строго контролируется государством. «Но риск появления двойных продаж возможен, пока ДДУ еще не прошел процедуру государственной регистрации», – сообщает руководитель департамента новостроек Александр Энгель.

Если застройщик заключил с дольщиками несколько ДДУ на один и тот же объект недвижимости, действительным будет считаться тот, который был первым зарегистрирован в Росреестре. Остальным дольщикам в государственной регистрации договора будет отказано. При этом обманутые дольщики имеют право подать иски в суд с требованием предоставить иное жилье или вернуть уплаченные деньги.

Также двойные продажи по ДДУ возможны в случае, когда покупатель приобретает квартиру не у застройщика, а у фирмы-посредника. Последняя покупает у застройщика квартиры на раннем этапе строительства по цене близкой к себестоимости, а продает их конечным покупателям по договору уступки прав требования уже по рыночной цене. Когда выясняется, что один объект был продан нескольким гражданам, те из них, кто остались без квартиры, подают в суд иск с требованием вернуть им уплаченные деньги. Компания-перекупщик, действительно, возвращает покупателям деньги. Только не ту сумму, которую де-факто заплатил покупатель, а ту, которая была указана в договоре долевого участия, заключенным между застройщиком и компанией-посредником.

«Надежной гарантией зашиты интересов дольщика является договоренность между застройщиком и потребителем, что последний должен внести деньги за покупку жилья только после того, как ДДУ пройдет государственную регистрацию», – сообщает Александр Энгель. К слову, именно такой порядок покупки жилья на первичном рынке и предусмотрен 214-ФЗ.